如何处理买的二手房实际面积比房产证小12平方的

您的情况可要求据实结算或解除合同。依据《商品房销售管理办法》，面积误差超出3%时，您有权选择解除合同并获赔偿。若不及时处理，可能面临损失扩大，如错过维权时效。
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常见处理方式为据实结算或解除合同。若面积误差较小，可选择据实结算；若误差较大，建议解除合同并索赔，以避免更大损失。
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积不符可这样处理：1.误差未超3%，与卖方据实结算房款；2.误差超3%，可选择解除合同，要求卖方退款付息；3.或继续履行，按误差比例要求卖方双倍返还差价。